SITUATION : Située aux portes d’Angers, Avrillé,
ville-parc à taille humaine, fait partie des villes de l’agglomération angevine
les plus recherchées. Elle offre en effet, un cadre de vie particulièrement
agréable au cœur de l’Anjou, territoire extrêmement dynamique de par son tissu
économique diversifié et ses nombreux emplois générés. Le fort potentiel de la
région est renforcé par une situation attractive avec une desserte autoroutière
vers Paris et Nantes ainsi que de nombreuses lignes T.G.V. accessibles la
situant à 1h30 de Paris ou de la côte atlantique.
LES LOGEMENTS : Implantée sur un foncier de près d’un hectare paysager, la
résidence « Il ô Verde » se trouve à quelques minutes du centre ville d’Avrillé,
ville résidentielle à seulement 5 minutes d’Angers, à proximité de toutes les
commodités (établissements scolaires, futur tramway, commerces…). D’architecture
contemporaine, elle se compose de 47 appartements du type 2 au type 4 duplex
répartis sur trois étages, offrant des prestations et finitions de qualité. Les
logements disposent tous d’une terrasse, d’une loggia ou d’un jardin ainsi que
de deux emplacements de stationnement. Le calme, la typologie et l’emplacement
de cet ensemble en feront un lieu de résidence recherché.
PRIX : de 114 858 € TTC à 186 673 € TTC (avec parking et hors frais
d’acquisition).
LIVRAISON : 4ème trimestre 2008.
· Sa position stratégique limitrophe d’Angers, à
moins de deux heures de Paris et de la côte atlantique confère aux habitants
d’Avrillé un cadre de vie des plus agréable.
· La localisation de la résidence à proximité immédiate du centre ville
d'Avrillé, commune la plus résidentielle de l'agglomération angevine, lui permet
d’attirer une clientèle exigeante.
· Le dynamisme de la ville et de son agglomération, dans un environnement
culturel riche, contribue à développer une très forte demande locative.
· La gestion locative sera assurée par La SIT et sera accompagnée de l’ensemble
des garanties locatives (mise en place du 1er locataire, absence de locataire,
loyers impayés et dégradations).
· Ventes réalisées en Etat Futur d’Achèvement (V.E.F.A.).
Dispositions de la loi de 1967.
· Dispositifs « Robien recentré et Borloo » : le bien est acquis neuf ou en état
futur d’achèvement et donné en location nue pour une durée de neuf ans minimum à
un locataire qui en fait son habitation principale.
· Un amortissement égal à 6 % du prix d’acquisition pour les sept premières
années et de 4 % ensuite pendant une période de deux ans peut être pratiqué, un
amortissement complémentaire de 2.5 % par an pendant six ans au maximum peut
être pratiqué dans le dispositif Borloo.
· Les loyers par mètre carré sont plafonnés, ainsi que les ressources des
locataires dans le dispositif Borloo qui permet par ailleurs une déduction de 30
% des revenus locatifs bruts.
· Une opération de qualité tant par son architecture, ses
prestations, ses équipements que son emplacement privilégié au cœur d’une ville
résidentielle et d’une région très dynamique.
· Des prix particulièrement compétitifs au regard du marché local laissant
envisager une réelle valorisation patrimoniale.
· La taille et les compétences reconnues de la société de gestion sécurisent
l’investissement.
· Une proportion significative d’appartements réservés aux accédants permettra
aux investisseurs d’optimiser la pérennité de leur acquisition.
Quatrième ville du département du Maine-et-Loire avec
13000
habitants, Avrillé, ville-parc à taille humaine, offre un cadre de vie
particulièrement agréable. Située au coeur de l’Anjou, à seulement 5
minutes d’Angers, elle occupe une place très importante dans
l’agglomération angevine et au sein d’Angers Loire Métropole.
L’Anjou se caractérise par un tissu économique diversifié s’appuyant
sur deux pôles principaux : les Technologies de l’Information et de la
Communication ainsi que l’équipement automobile (regroupant chacun
plus de 5000 emplois). Le département possède également une filière
végétale complète (productions végétales spécialisées, enseignement
supérieur, recherche) qui regroupe 15000 salariés et dispose, en
outre, d’un pôle tertiaire supérieur important (santé, banque,
assurances…). La recherche est également au coeur du
développement économique avec 1100 enseignants et chercheurs
répartis dans 220 laboratoires publics ou privés.
Le fort potentiel économique de la région est largement renforcé par
des moyens de transport diversifiés et facilement accessibles. Située
à 1h30 de Paris par le T.G.V. et à environ 1h30 de la côte atlantique,
Angers bénéficie effectivement d’une situation attractive avec une
desserte autoroutière continue et à proximité vers Paris, Nantes (A11),
La Roche-sur-Yon (A87) et prochainement Tours (A85).
Au 16ème rang des villes françaises, elle compte plus de 155 000
habitants et son agglomération 260 000. Le taux de croissance de
l'agglomération est supérieur au taux moyen des villes françaises de
taille similaire. La population y est jeune avec 39% des habitants
situés dans la tranche 20-40 ans.
Ville dynamique grâce à la présence de 30 000 étudiants répartis
entre l’Université d’Angers, l’Université Catholique de l’Ouest et 8
écoles supérieures d'ingénieurs et de commerce, Angers est aussi
une ville moderne riche de son cadre historique et d’une situation
privilégiée dans un site classé au Patrimoine Mondial de l’Humanité,
au coeur d’une des plus importantes régions viticole et horticole.
Dans cet environnement économique dense, Avrillé est le véritable
poumon vert de l’agglomération angevine avec 5 parcs et plus de
11000 arbres. Ses nombreux jardins, sa biodiversité végétale et ses
nombreuses initiatives en faveur de la flore comme le Printemps Floral
ou sa participation au Concours des Villes et Villages Fleuris font
qu’elle est véritablement reconnue comme étant la "ville verte" du
département.
L’activité des différents acteurs économiques y est
principalement
tertiaire avec deux centres d’activités majeurs, Le Bocage et La
Garde, situés à proximité immédiate du centre ville.
Bien qu’Avrillé, aujourd’hui, soit surtout le reflet de son essor des
cinquante dernières années, la ville reste très attachée aux traces de
son histoire. Certaines sont encore visibles aujourd’hui, tels les
châteaux et les moulins, d’autres plus discrètes, font référence à ce
que la ville fut autrefois : place de la Bascule, avenue de la Grande
Planche, rue du Moulin Cassé...
C’est une ville jeune et dynamique, où il est possible de trouver une
grande variété d’activités aussi bien culturelles que ludiques ou
sportives. Un golf 18 trous est notamment installé dans le cadre
prestigieux du Château de la Perrière (XVIIème siècle), où les arbres
centenaires, les allées cavalières classées et les pièces d'eau ( 6
obstacles d’eau) offrent un parcours de qualité.
Avec ses monuments chargés d’histoire, ses infrastructures sportives
nombreuses et variées, sa programmation culturelle de qualité et son
tissu associatif dense, Avrillé est depuis longtemps un lieu
incontournable pour occuper ses loisirs...
Elle offre un cadre de vie agréable, un environnement sain mais c’est
également une ville qui bouge puisque la Municipalité propose aux
Avrillais de nombreuses animations tout à long de l’année : "Avrillé,
Ville Magique", "le Printemps Floral", "Les Musicolores", "La Fête du
Vélo"... sont autant de moments festifs à partager en famille ou entre
amis, sans oublier la Saison Culturelle, les nombreuses expositions et
salons.
Avrillé bénéficie d’une qualité de vie dans un environnement verdoyant
aux portes d’Angers et fait donc partie des villes de l’agglomération
angevine les plus recherchées.
Résidence « Il ô Verde » - Avrillé
La résidence Il ô Verde se situe à quelques minutes du centre ville d’Avrillé,
ville résidentielle aux portes
d’Angers.
Dans un secteur en plein développement, la situation de la résidence permettra
de trouver à proximité un
large éventail de commerces et de services ainsi que le tramway qui rejoindra
dès 2009 en quelques
minutes le coeur de la ville d’Angers, sa gare et ses multiples infrastructures.
Elle bénéficie, par ailleurs, d’un
emplacement privilégié avec l’accès à moins de cinq kilomètres de l’autoroute
Paris/Nantes.
Avrillé est particulièrement convoitée de part la qualité de vie qu’elle offre à
ses habitants et ses prix encore
abordables tant à la location qu’à l’accession à la propriété.
Implantée sur un terrain de plus de 8000 m², dans un environnement de verdure,
la résidence comprend 47
logements classiques et élégants répartis en quatre îlots de trois étages
s’intégrant parfaitement au site.
D’architecture très contemporaine, la résidence élégante et lumineuse se compose
d’appartements du type
2 au type 4 duplex d’une superficie comprise entre 40 et 80m² disposant tous
d’une terrasse, jusqu’à 38m²,
avec une exposition sud pour la plupart. Les logements offrent également deux
emplacements de
stationnement dont un couvert afin de limiter au maximum les contraintes
quotidiennes.
Les appartements situés en rez-de-chaussée possèdent en outre un jardin de 40 à
200m², les type 4 duplex
disposant quant à eux d’une loggia. Dix appartements de type 2 situés au
troisième étage bénéficient de
grandes terrasses offrant un agréable panorama.
Les logements offrent des prestations et finitions de qualité. L’isolation
thermique et phonique est
parfaitement maîtrisée grâce à des installations rigoureusement choisies et à
des équipements électriques
bénéficiant du label Promotelec Habitat neuf de Vivrélec.
LA RESIDENCE IL Ô VERDE
Les entrées, dégagements, séjours et coins cuisines sont
en parquet flottant stratifié. La cuisine quant à
elle est ouverte sur le séjour.
Les chambres sont, pour leur part, lumineuses et recouvertes de moquette
velours. Les placards sont
entièrement aménagés pour offrir aux locataires des rangements confortables.
La salle de bains bénéficie d’une attention particulière et possède un meuble
bas avec vasque blanche et
miroir ainsi que des revêtements muraux en faïence couleur.
Sont par ailleurs présents sur l’opération : des doubles vitrages, des volets
roulants, des serrures de
sûreté 3 points… La résidence offre ainsi un réel confort et une parfaite
maîtrise de l’énergie et de la
sécurité.
Des séparations de haies végétales sont prévues pour respecter la tranquillité
et l’intimité des résidants.
Enfin, l’aménagement des espaces verts a fait l’objet d’une attention toute
particulière avec la plantation
d’arbustes et massifs de fleurs afin de respecter l’environnement verdoyant des
alentours.
Le calme, la typologie et l’emplacement de cet ensemble en feront un lieu de
résidence recherché.
La situation de la résidence aux portes d’Angers et les loyers volontairement
maîtrisés vont pouvoir
permettre aux investisseurs d’opter pour les régimes fiscaux Robien recentré et
Borloo sur la base d’un
loyer identique pour la majorité des appartements.
Une proportion significative d’appartements est réservée aux accédants à la
propriété et permettra ainsi
aux investisseurs d’optimiser la pérennité de leur acquisition.
Bénéficiaires :
Les propriétaires de logements neufs acquis à compter du 1er septembre 2006 et
affectés à la résidence principale du locataire peuvent bénéficier d’un
amortissement de l'investissement dans deux cadres fiscaux. Ces dispositifs, baptisé «
Robien
recentré » et « Borloo » s’adressent aux personnes physiques qui réalisent des
investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non
soumises
à l’impôt sur les sociétés et qui s’engagent à respecter certaines obligations.
Peuvent par exemple ouvrir droit au bénéfice de ces régimes, l’acquisition en
france
de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement (par logements neufs il faut
entendre : ceux qui n’ont jamais été ni habités ni utilisés avant leur
acquisition. Par
exception, l’administration admet que les logements témoins puissent bénéficier
du
régime).
En cas de réalisation de l’investissement en indivision, chaque co-indivisaire
peut
bénéficier des dispositifs à hauteur de sa quote-part dans l’indivision.
Les régimes ne sont pas applicables aux titulaires de droits démembrés (nupropriétaire,
usufruitier) sauf, sous conditions, lorsque le démembrement résulte du
décès de l’un des époux acquéreurs.
Les dispositifs « Robien recentré » et « Borloo » entrent en application à
compter du
1er septembre 2006 par l’entrée en vigueur de la Loi portant engagement national
pour le logement, ils font suite au dispositif Robien applicable aux logements
acquis
jusqu’au 31 août 2006.
Engagement des investisseurs :
Le propriétaire du logement doit prendre l’engagement de le donner en location
nue
à titre d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer
fiscal
pendant une durée de neuf ans. Cette durée est appréciée de date à date à
compter
de celle de la prise d’effet du bail.
La location doit être effective, continue et prendre effet dans les douze mois
de
l’acquisition ou de l’achèvement de la construction ou des travaux. En cas de
congé
du locataire, un délai de vacances d’un an au maximum est admis pour conclure un
nouveau bail.
Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur
les
sociétés, le bénéfice du régime est subordonné à un engagement de la location de
la
société (de neuf ans) et à un engagement de conservation des titres de la
société
par l’associé jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de
location.
Location à un enfant ou à un ascendant :
Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du contribuable
(propriétaire ou associé de la société propriétaire) autre qu’un membre de son
foyer
fiscal.
Les plafonds à respecter :
a) Pour bénéficier du dispositif « Robien recentré », le bailleur doit s’engager
à ce
que le montant des loyers ne soit pas supérieur à des plafonds fixés par décret.
Les plafonds mensuels de loyer par m², charges non comprises, pour les baux
conclus en 2007 sont les suivants :
Zones géographiques Montants
Zone A :
- Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu’aux
limites de l’agglomération parisienne.
- Côte d’azur (bande littorale Hyères Menton).
- Genevois français
20.45 €
Zone B 1 :
- Agglomérations de plus de 250 000 habitants
- Grande couronne autour de Paris.
- Quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne,
Chambéry, Cluses, la Rochelle, Saint Malo)
- Pourtour de la côte d’azur
- Départements d’outre-mer, Corse et îles.
14.21 €
Zone B 2 :
- Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants.
- Autres zones frontalières ou littorales chères
- Limite de l’île de France.
11.62 €
Zone C :
- Reste du territoire 8.52 €
La surface prise en compte s’entend de la surface habitable, augmentée de la
moitié
de celle des annexes (caves, balcons, remises...) dans limite de 8 m² et à
l’exclusion
des garages.
b) Pour bénéficier du dispositif « Borloo », le bailleur doit s’engager à ce que
le
montant des loyers ne soit pas supérieur à des plafonds fixés par décret et à ce
que
les ressources des locataires ne dépassent pas des plafonds fixés par décret.
Les plafonds mensuels de loyer par m², charges non comprises, pour les
baux
conclus en 2007 sont les suivants :
Zones géographiques Montants
Zone A :
- Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu’aux
limites de l’agglomération parisienne.
- Côte d’azur (bande littorale Hyères Menton).
- Genevois français
16.37 €
Zone B 1 :
- Agglomérations de plus de 250 000 habitants
- Grande couronne autour de Paris.
- Quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne,
Chambéry, Cluses, la Rochelle, Saint Malo)
- Pourtour de la côte d’azur
- Départements d’outre-mer, Corse et îles.
11.37 €
Zone B 2 :
- Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants.
- Autres zones frontalières ou littorales chères
- Limite de l’île de France.
9.30 €
Zone C :
- Reste du territoire 6.82 €
La surface prise en compte s’entend de la surface habitable, augmentée de la
moitié
de celle des annexes (caves, balcons, remises...) dans limite de 8 m² et à
l’exclusion
des garages.
Les plafonds de ressources à prendre en compte sont les suivants (en euros), ils
s’entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le
revenu
établi au titre de l’avant dernière année précédant celle de la signature du
contrat de
location (ces plafonds ont été définis par le Décret n° 2006-1005 du 10 août
2006) :
Composition du foyer
Zone A
Zone B 1
Zone B 2
Zone C
Personne seule
33 233 € 24 685 € 22 628 € 22 475 €
Couple
49 668 € 36 250 € 33 230 € 30 209 €
Personne seule ou couple ayant une
personne à charge 59 704 € 43 398 € 39 782 € 36 165 €
Personne seule ou couple ayant deux
personnes à charge 71 516 € 52 521 € 48 145 € 43 768 €
Personne seule ou couple ayant trois
personnes à charge 84 661 € 61 644 € 56 507 € 51 370 €
Personne seule ou couple ayant
quatre personnes à charge 95 267 € 69 535 € 63 740 € 57 946 €
Majoration par personne à charge à
partir de la cinquième + 10 617 € + 7 897 € + 7 239 € + 6 580 €
La liste des communes et leur zone applicable a été définie par l’arrêté du 10
août
2006.
a) Le régime « Robien recentré » permet de déduire des revenus fonciers
l’amortissement du logement acquis ou construit. Les éventuels déficits fonciers
sont
alors imputables au revenu global dans les conditions de droit commun.
La base de calcul de l’amortissement est constituée par le prix d’acquisition du
logement majoré des frais accessoires : honoraires du notaire, commissions,
droits
de timbre, droits de mutation et/ou TVA.
Le taux de l’amortissement est de 6 % les sept premières années puis de 4 % les
deux années suivantes.
Le point de départ de la période d’amortissement est fixé au premier jour du
mois de
l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. En cas
d’acquisition ou d’achèvement en cours d’année, la première année doit être
réduite
prorata-temporis.
Lorsque le logement est la propriété d’une société qui le donne en location à un
associé ou à un membre de son foyer fiscal, cet associé est exclu du bénéfice de l’amortissement.
b) Le régime « Borloo » permet de déduire des revenus fonciers l’amortissement du logement acquis ou construit. Les éventuels déficits fonciers sont alors
imputables au
revenu global dans les conditions de droit commun.
La base de calcul de l’amortissement est constituée par le prix d’acquisition du
logement majoré des frais accessoires : honoraires du notaire, commissions,
droits
de timbre, droits de mutation et/ou TVA.
Le taux d’amortissement est de 6 % les sept premières années puis de 4 % les
deux années suivantes. Un amortissement de 2.5 % par an pendant au maximum
deux périodes de trois années supplémentaires peut être pratiqué tant que les
conditions d’application du régime sont respectées.
Le point de départ de la période d’amortissement est fixé au premier jour du
mois de
l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. En cas
d’acquisition ou d’achèvement en cours d’année, la première année doit être
réduite
prorata-temporis.
Il peut être opérée une déduction de 30 % des revenus bruts.
Lorsque le logement est la propriété d’une société qui le donne en location à un
associé ou à un
Obligations déclaratives :
L’engagement de location doit être joint à la déclaration de revenus de la
première
année d’application du régime accompagné de certains justificatifs (avis
d’imposition
du locataire, déclaration d’achèvement de travaux…) et d’un tableau fournissant
les
éléments de calcul de l’amortissement déduit.
Remise en cause de l’amortissement :
Le non respect de l’une des conditions d’application du régime entraîne la
remise en
cause de l’avantage fiscal. Les cas de remise en cause sont les suivants :
- non respect de l’engagement de location du logement à usage d’habitation
principale pendant neuf ans dans les conditions légales (dépassement des
plafonds autorisés, location à un membre du foyer fiscal…)
- cession du logement ou des parts au cours de la période d’engagement de
location.
- inscription du logement ou des parts à l’actif d’une entreprise.
Toutefois, aucune réintégration n’est effectuée en cas d’invalidité (classée en
deuxième ou troisième catégorie) de licenciement ou de décès de l’un des époux
soumis à imposition commune.
Les investissements locatifs réalisés peuvent s’appliquer dans deux
dispositifs
locatifs distincts, le dispositif Robien recentré et le dispositif Borloo, la
location dans
le cadre du dispositif Borloo permettant un amortissement du bien supérieur.
En contrepartie de cet avantage fiscal majoré, nous tenons à attirer votre
attention
sur les contraintes locatives de ce dispositif Borloo :
- Les ressources des locataires étant plafonnées, les biens immobiliers ne
peuvent être proposées qu’à un nombre de candidats restreint. Ce moindre
volume de clients potentiels rend donc la mise en location plus difficile que
dans le dispositif Robien recentré où la contrainte de ressources ne s’applique
pas et peut donc engendrer des délais plus longs de mise en place des
locataires.
- En raison de ce plafonnement, les locataires sont par ailleurs généralement
moins solvables dans le dispositif Borloo que dans le dispositif Robien
recentré. Cette contrainte peut générer un taux d’impayés de loyers plus
élevé, plus le loyer est important, plus ce risque d’impayé augmente.